ITBI na holding: STF garante imunidade no capital

Uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) concluída nesta segunda-feira (19) mexe com quem tem ou pensa em abrir uma holding patrimonial ou uma empresa do ramo imobiliário. O STF decidiu que a imunidade do ITBI na integralização de capital com imóveis vale também para empresas cuja atividade principal é comprar, vender ou alugar imóveis.

Na prática, isso pode reduzir bastante o custo de transferir imóveis da pessoa física para a empresa. Mas a decisão tem limites importantes. Vamos explicar o que foi decidido, quem pode se beneficiar e onde estão os cuidados.

Primeiro: o que é o ITBI e a imunidade

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pelo município quando um imóvel muda de dono. A alíquota varia de cidade para cidade, geralmente entre 2% e 3% do valor do imóvel.

A Constituição Federal (art. 156, § 2º, I) prevê que o ITBI não incide quando a pessoa transfere um imóvel para uma empresa como forma de integralizar o capital social, ou seja, quando o sócio "paga" a sua parte na empresa com o imóvel, em vez de dinheiro.

O mesmo artigo traz uma ressalva: a imunidade não se aplicaria se a atividade preponderante da empresa fosse a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis. É aqui que mora a briga.

A briga com os municípios

Durante anos, muitas prefeituras cobraram ITBI na integralização de imóveis em empresas imobiliárias e holdings patrimoniais, com o argumento de que a ressalva da Constituição se aplicava a elas. Afinal, uma holding que administra e aluga imóveis da família tem, em geral, atividade imobiliária.

Os contribuintes defendiam outra leitura: a ressalva da atividade preponderante valeria só para as operações de fusão, incorporação, cisão e extinção, e não para a integralização de capital. O tema chegou ao STF com repercussão geral.

O que o STF decidiu (Tema 1.348)

No julgamento do Recurso Extraordinário 1.495.108 (Tema 1.348), encerrado em plenário virtual em 19 de outubro, a maioria dos ministros seguiu o relator, Edson Fachin, a favor dos contribuintes. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.

Segundo os relatos da imprensa especializada, o entendimento vencedor é que:

• a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada, ou seja, não depende da atividade da empresa;
• vale também para empresas com atividade preponderantemente imobiliária;
• o município continua podendo fiscalizar e questionar casos de fraude ou simulação.

Como a decisão tem repercussão geral, ela deve ser seguida pelos demais tribunais do país em casos semelhantes.

Os limites da decisão

1. Vale só até o valor do capital integralizado

O STF já havia decidido, no Tema 796, que a imunidade alcança apenas o valor do imóvel usado para formar o capital. Se o imóvel for transferido por valor maior do que o capital subscrito, a diferença pode ser tributada pelo ITBI. Por isso, a forma de registrar o valor do imóvel no contrato social faz toda a diferença.

2. Fraude e simulação continuam na mira

Uma empresa criada só para "passar" o imóvel sem imposto, sem qualquer propósito real, pode ser questionada pelo município. A holding precisa ter estrutura e finalidade coerentes.

3. O acórdão ainda não foi publicado

O texto final da tese e o acórdão ainda dependem de publicação, e as partes podem apresentar recursos (embargos de declaração). Até lá, detalhes como eventual modulação de efeitos ainda podem ser discutidos.

4. Holdings familiares podem ter discussão própria

Parte dos especialistas lembra que alguns municípios argumentam que holdings familiares sem atividade empresarial efetiva não cumprem a finalidade da imunidade. Segundo a imprensa, esse ponto pode voltar a ser discutido. Por isso, cada caso precisa de análise.

Quem pode se beneficiar

• Famílias que planejam criar holding patrimonial para organizar imóveis e sucessão.
• Investidores que querem levar imóveis de aluguel da pessoa física para uma empresa.
• Construtoras, incorporadoras e imobiliárias que recebem imóveis como capital dos sócios.
• Empresas que tiveram a imunidade negada pela prefeitura e discutem a cobrança na Justiça ou no processo administrativo.

Quem já pagou ITBI nessas operações nos últimos anos pode avaliar, com seu advogado, se é possível pedir a restituição. Os prazos e as chances dependem do caso concreto e da eventual modulação da decisão.

O ITBI é só uma parte da conta

A economia de ITBI é atraente, mas não deve ser o único motivo para abrir uma holding. Antes de transferir imóveis, é preciso avaliar:

• Regime tributário da holding: aluguéis recebidos pela empresa são tributados de forma diferente dos recebidos na pessoa física. Veja como comparar regimes em Simples Nacional ou Lucro Presumido: como escolher sem perder dinheiro.
• Reforma Tributária: a partir de 2027, a CBS passa a alcançar operações com imóveis, com regras próprias para locação e venda. O ITBI continua existindo e não é substituído pelo IBS. Entenda o cenário em Reforma tributária: o que muda de fato para a sua empresa.
• Imposto de renda sobre ganho de capital, valor de transferência dos imóveis e custos de cartório e registro.
• Planejamento sucessório: doação de cotas, cláusulas de proteção e ITCMD estadual.

Checklist antes de integralizar imóveis

1. Defina o objetivo da holding (sucessão, gestão de aluguéis, proteção patrimonial).
2. Simule a tributação dos aluguéis e de futuras vendas na empresa e na pessoa física.
3. Defina o valor de integralização dos imóveis e o capital social correspondente.
4. Verifique as exigências da prefeitura do seu município para reconhecer a imunidade.
5. Guarde documentação que comprove a finalidade e a atividade real da empresa.

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Fontes

• Planalto: Constituição Federal, art. 156, § 2º, I
• Contábeis: STF garante imunidade de ITBI a empresas imobiliárias na integralização de capital
• Diário do Grande ABC: STF mantém imunidade de ITBI em integralização de capital de imobiliárias
• Urbano Vitalino Advogados: STF conclui julgamento do Tema 1.348